----------------------------------------------------------------------------------------------------

הבהרה

המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ונועד להעשרה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או תחליף לבדיקה פרטנית של עורך דין מקרקעין, יועץ מס או רואה חשבון. דיני מיסוי מקרקעין משתנים לפי סוג הנכס, מועד הרכישה, מצב הבעלות, זכויות נוספות, ירושה, תושבות והקלות מיוחדות.

----------------------------------------------------------------------------------------------------

זכויות בנייה הן אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בקביעת מס שבח בישראל, ולעיתים גם מס רכישה והיטל השבחה. בשנת 2026, כשעסקאות נדל"ן רבות כוללות קרקע עם פוטנציאל בנייה או דירות ששוויין מושפע מזכויות בנייה לא מנוצלות, ההבנה של הנושא הזה חשובה במיוחד לקונים, למוכרים ולבעלי קרקעות.

המשמעות המעשית פשוטה: ככל שיש יותר זכויות בנייה בלתי מנוצלות, כך חלק גדול יותר מהשווי בעסקה עשוי להיות מיוחס לפוטנציאל עתידי ולא רק לנכס הקיים. זה יכול להעלות את המס, לשנות את אופן החישוב, ולהפוך עסקה "רגילה" לעסקה שמצריכה בדיקה שמאית ומיסויית מדויקת.

מהן זכויות בנייה?

זכויות בנייה הן הזכות החוקית לבנות שטח נוסף על קרקע קיימת, לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה, או מסלול תכנוני אחר. במילים פשוטות, לא רק מה שבנוי היום קובע את השווי, אלא גם מה שאפשר לבנות מחר.

בהרצליה, למשל, יש לא מעט מגרשים ותיקים – כמו באזורי נוף ים או הרצליה פיתוח – שבהם זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שוות הרבה מעבר לשווי הפיזי של המבנה הישן שעומד עליהן. במקרים כאלה, הזכויות עצמן הן לעיתים החלק המרכזי בשווי האמיתי של העסקה.

איך זה משפיע על המס?

כאשר מוכרים נכס שיש בו זכויות בנייה, רשות המסים ושמאי מקרקעין עשויים להפריד בין שווי המבנה הקיים לבין שווי הזכויות הבלתי מנוצלות. ההבחנה הזו משנה את חישוב השבח, כי המס לא בהכרח משולם רק על הבית עצמו, אלא גם על הפוטנציאל התכנוני שנמכר יחד איתו.

במקרים כאלה, ייתכן שיהיה צורך להתמודד במקביל גם עם היטל השבחה וגם עם מס שבח. עם זאת, בחלק מהמקרים היטל ההשבחה עצמו מוכר כהוצאה שמפחיתה את השבח החייב במס. לכן, עסקאות כאלה מצריכות תמיד בדיקה כפולה: משפטית ושמאית.

דירת מגורים מול "נכס מעורב"

במכירה של דירת מגורים מזכה, לעיתים ניתן להחיל פטורים או חישוב ליניארי מוטב. אבל כאשר יש זכויות בנייה משמעותיות, המצב מורכב יותר, כי לא כל התמורה מיוחסת לדירה עצמה.

כאן נכנס לתמונה סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, המגדיר את העסקה כ"עסקה מעורבת": חלק מהתמורה מיוחס לדירת המגורים, וחלק אחר מיוחס לזכויות הבנייה. החוק אמנם מאפשר פטור על שווי הדירה, אך הוא מוגבל עד לתקרת פטור קבועה (המתעדכנת מדי שנה), וכל סכום מעבר אליה שמיוחס לזכויות בנייה ממוסה כקרקע פנויה לכל דבר.

היטל השבחה: השותף השקט של הוועדה המקומית

אחד הנושאים החשובים ביותר בזכויות בנייה הוא היטל השבחה. כאשר תוכנית בניין עיר חדשה מעלה את שווי הקרקע או מוסיפה זכויות בנייה, הוועדה המקומית (העירייה) דורשת תשלום בגובה מחצית (50%) מעליית השווי בעת מימוש הזכויות או מכירת הנכס.

זהו חיוב נפרד לחלוטין ממס שבח, אך כאמור, יש ביניהם קשר ישיר: ניתן לנכות את היטל ההשבחה ששולם מהשבח הריאלי, ובכך להקטין את תשלום מס השבח שישולם למדינה.

למה שמאי מקרקעין הוא הכרח בעסקה כזו?

במכירות מהסוג הזה, השמאי הוא לא תוספת נחמדה אלא כלי עבודה קריטי. תפקידו להעריך במדויק כמה שווה הנכס הקיים במצבו הנוכחי, כמה שוות זכויות הבנייה הלא מנוצלות, ואיך נכון לפצל את התמורה בין הרכיבים השונים לצורכי דיווח לרשויות המס.

ללא שמאות מסודרת לפני העסקה, המוכרים עלולים לחשב את חבות המס שלהם לפי תחושת בטן או לפי מחיר העסקה הכולל, ואז להיתקל בשומה שונה לחלוטין (ויקרה בהרבה) מצד רשות המסים.

התחדשות עירונית ב-2026

בשנת 2026, השיח המקצועי כבר כמעט ולא נשען על המונח "תמ"א 38" ככינוי כללי, אלא על תוכניות התחדשות עירונית נקודתיות או מתחמיות לפי תב"ע מקומית (או חלופות שקד השונות). גם בפרויקטים הללו, הזכויות העתידיות הן לב העניין.

מי שמוכר דירה ישנה במתחם המיועד לפינוי בינוי לא יכול להסתכל רק על המטראז' הנוכחי של הדירה, אלא על מבנה הזכויות כולו. יש משמעות אדירה לשאלה מה נמכר, מתי נחתם ההסכם, ואיזה חלק מהתמורה מיוחס לדירה הקיימת לעומת הזכויות העתידיות שיצמחו ליזם.

מס רכישה בזכויות בנייה

גם מס רכישה מושפע ישירות מקיומן של זכויות בנייה. בעוד שרכישת דירת מגורים ממוסה לפי מדרגות מס פרוגרסיביות (החל מ-0% לדירה יחידה ועד 8% ומעלה לדירה נוספת), רכישת קרקע או חלק בעסקה המשויך לזכויות בנייה עצמאיות מחויב בדרך כלל בשיעור מס רכישה קבוע של 6%.

המשמעות היא שקונה שמאמין שהוא רוכש "בית פרטי ישן וזול" עלול לגלות שבפועל חלק משמעותי מהמחיר מיוחס לזכויות בנייה יקרות, ומס הרכישה שלו יחושב בהתאם. בדיקה מוקדמת של התב"ע ומצב הזכויות בפועל היא חובה.

שורה תחתונה: מה הציבור צריך לזכור?

הכלל הפשוט הוא שבישראל של 2026, קירות ובלוקים הם רק חלק מהסיפור. זכויות בנייה – בין אם מדובר בהרחבת בית קיים, בזכויות לבנייה נוספת על מגרש, או בפוטנציאל להתחדשות עירונית – משנות לחלוטין את התמונה המשפטית והמיסויית.

הן הופכות עסקה סטנדרטית ל"נכס מעורב" ומורכב. המסר החשוב ביותר לפני חתימה על חוזה: אל תסתפקו רק במחיר הסופי. שילוב כוחות מוקדם של שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין מומחה במיסוי מקרקעין הוא ההבדל בין עסקה רווחית ומתוכננת, לבין הפתעה יקרה מאוד מול רשויות המס.

מקורות

• מס שבח על זכויות בנייה
• עדכוני פסיקה – מאי 2026
• תכנון מס מקרקעין 2026
• תוכנית בניין עיר ותקנות מיסוי מקרקעין